Além do preço anunciado: ITBI, cartório e documentação na compra de imóveis em Minas Gerais

Uma dúvida aparece em quase toda negociação: além do valor do imóvel, quanto mais eu vou gastar? A resposta importa, porque esses custos costumam representar um percentual relevante da compra e precisam entrar no planejamento desde o início. Quem descobre tarde acaba usando a reserva da entrada para pagar imposto e cartório — e trava o negócio.

ITBI: o imposto municipal de transmissão

O ITBI é cobrado pela prefeitura sobre a transferência do imóvel e precisa ser pago antes do registro. A alíquota varia de município para município e incide sobre o maior valor entre o venal e o de mercado. Em Ipatinga, por exemplo, a referência praticada é de 2,5%, mas a legislação municipal muda e existem hipóteses de isenção ou redução — inclusive em programas habitacionais. Confirme sempre o percentual e as regras vigentes diretamente na Secretaria de Fazenda do município.

Escritura e registro em cartório

Se a compra for à vista, é preciso lavrar a escritura pública em um cartório de notas e depois registrar a transferência no cartório de registro de imóveis da circunscrição. No financiamento, o próprio contrato com o banco tem força de escritura pública, o que elimina uma dessas etapas. Os valores seguem a tabela de emolumentos do estado, atualizada anualmente, e são calculados por faixa de valor do imóvel.

Custos do financiamento

Quem financia deve incluir na conta a taxa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco, os seguros obrigatórios (morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel) e a tarifa de administração do contrato. Todos entram no CET, o Custo Efetivo Total — peça esse número em cada proposta.

A checagem de documentos que evita prejuízo

Antes de dar sinal, peça e leia com atenção:

• Matrícula atualizada do imóvel — mostra o histórico e eventuais penhoras, hipotecas, usufruto ou inventário em andamento.
• Certidões dos vendedores — negativas de débitos e ações cíveis, trabalhistas e federais, para reduzir risco de fraude contra credores.
• IPTU e taxas municipais — confirme que não há débitos, porque eles acompanham o imóvel.
• Declaração de quitação do condomínio — indispensável em apartamentos; dívida de condomínio também segue o bem.
• Habite-se e averbação da construção — imóvel construído e não averbado costuma travar o financiamento.

Monte uma reserva só para a burocracia

Uma prática saudável é separar um valor à parte, além da entrada, exclusivamente para imposto, cartório e taxas. Assim você não compromete o recurso da negociação e evita atrasos no registro — que é o ato que realmente transfere a propriedade. Enquanto o imóvel não está registrado no seu nome, ele juridicamente ainda não é seu.

Erros comuns que custam caro

Pagar sinal antes de ver a matrícula, aceitar contrato de gaveta, ignorar dívidas de condomínio e deixar o registro para depois são os deslizes que mais geram dor de cabeça. Nenhum desconto compensa comprar um imóvel com pendência de documentação.

Na Keller Imóveis, revisamos toda a documentação junto com o cliente e acompanhamos o processo até o registro. Atendemos Ipatinga e região do Vale do Aço (MG) e Vila Velha e região (ES).

Alíquotas de ITBI, emolumentos de cartório e regras de isenção variam por município e são atualizados periodicamente. Consulte a prefeitura, o cartório e seu corretor antes de fechar negócio.